article 17 loi du 10 juillet 1965

Lanouvelle propriété ou propriété allégée est placée sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévu par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée ou sous le régime des sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divisées défini aux articles L. 212-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) à L. 212-17 du CCH. Vule décret no 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles Focussur le nouvel article 8-1 du décret du 17 mars 1967, d’application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, permettant à un copropriétaire de demander au syndic Eneffet, l’article 88 de la loi Macron est venu modifier les articles 17 et 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. La loi Macron du 6 août 2015 est venue assouplir les dispositions Trouveztous les textes juridiques, les codes de loi, les articles de loi grâce à Lexbase. Consultez Art. 10, Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans notre moteur de recherche juridique. nonton film mission impossible 3 full movie subtitle indonesia lk21. Retour Question Bonjour,Je voudrais juste avoir la confirmation que l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 autorise bien un copropriétaire à convoquer une Assemblée en vu de nommer un Bonsoir,L’article 17, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété prévoit la désignation du syndic par le président du tribunal de grande instance à défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet ».Mais la loi Macron » du 6 août 2015 a effectivement ajouté un alinéa 4 aux termes duquel dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic ».La deuxième phrase de ce nouvel alinéa, concernant la désignation par le président du TGI d’un administrateur provisoire aux fins de convoquer une assemblée générale, ne fait en réalité que légaliser » une possibilité déjà convocation de secours par un administrateur provisoire était déjà prévue par l’article 47 du décret du 17 mars 1967 sur le statut de la copropriété, tel qu’interprété par la jurisprudence voir ; 3ème civ., 16 mai 1977, Rev. Loyers 1978, p. 106.Ce qui est nouveau, c’est la possibilité pour un copropriétaire de convoquer directement l’assemblée générale. De l’avis unanime, ce procédé beaucoup plus simple rendra le recours à la nomination d’un administrateur provisoire il ressort de l’articulation des alinéas 3 et 4 de l’article 17 que la convocation directe par un copropriétaire n’est possible que si l’absence de syndic n’est pas liée à un défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquées à cet effet ».Si, dans le cas de vos adhérents, l’assemblée générale d’octobre 2018 a été convoquée avec à l’ordre du jour la nomination d’un syndic, la possibilité d’une convocation par un copropriétaire pourrait être contestée, même si l’ancien syndic n’avait a priori plus mandat pour convoquer voir Code de la copropriété Lexis-Nexis 2019 p. 718.En revanche, la convocation directe devrait être possible si, par exemple, l’assemblée générale a été convoquée sans que la nomination d’un nouveau syndic soit à l’ordre du jour ibid. p. 717.A noter certes, à ce jour l’article 47 du décret de 1967, relatif à l’hypothèse d’absence de syndic non liée à un échec de nomination en assemblée générale, ne mentionne que la convocation par un administrateur provisoire désigné par le juge. Il n’a pas été mis à jour pour évoquer aussi la convocation directe par un aucun des ouvrages que j’ai consultés n’envisage cette lacune comme une remise en cause de l’apport de la loi Macro qui, en tout cas sur ce point, est considérée comme directement applicable. Il est possible que l’article 47 soit mis à jour dans le cadre des prochaines réformes attendues. N° 2019-16 / À jour au 26 janvier 2022 Ordonnance n° 2019-1101 du portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis JO du loi ELAN du 23 novembre 2018 art. 215 a habilité le Gouvernement à prendre une ordonnance pour améliorer la gestion des immeubles et prévenir les contentieux en matière de copropriété afin de redéfinir le champ d’application du régime de la copropriété et d’adapter les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de leur taille cf. Habitat Actualité, spécial loi ELAN. Pris en application de cette disposition, l’ordonnance du 30 octobre 2019 permet de clarifier, moderniser et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic. Ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2020 ord. art. 41, sauf exceptions concernant la dispense d’ouverture d’un compte séparé pour les petites copropriétés ord. 17 / loi art. 18 ; pour ces copropriétés, en cas de changement de syndic, les obligations du syndic sortant. Le recouvrement des charges de copropriété impose l’engagement de nombreux frais de contentieux frais de mise en demeure, de relance, d’huissiers, d’avocats et honoraires de syndic. Dès lors, la question est de savoir à qui doivent s’imputer ces frais de recouvrement selon les circonstances et l’état de la procédure au copropriétaire défaillant, au syndicat des copropriétaires ou même au syndic ? L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 nous donne les principaux éléments de réponse puisque celui vient poser une exception à l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991 disposant que les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire doivent être mis à la charge du créancier poursuivant. Un arrêt récent de la cour de cassation[1] est venue apporter d’autres réponses en précisant le contenu de l’article 10-1 de la loi de 1965. La base légale posée par la loi du 10 juillet 1965 et son article 10-1 Concernant les frais de recouvrement des charges de copropriété, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, en son premier alinéa, que Sont imputables au seul copropriétaire concerné Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. » Le même article précise toutefois que Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » L’imputation des frais sur le compte du copropriétaire défaillant La loi du 10 juillet 1965 précise donc que l’ensemble des frais nécessaires au recouvrement des charges exposées par le syndicat des copropriétaires devra être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Toutefois, ces frais ne pourront être imputés qu’à compter de la mise en demeure et incluent notamment les frais de relance, de mise en demeure, de prise d’hypothèque ainsi que les frais d’huissiers de justice. Le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de créancier poursuivant, se voit donc exonérer du paiement de ces frais. Les possibilités de contestation du copropriétaire défaillant et la mise à la charge des frais sur les comptes du syndicat des copropriétaires L’article 10-1 ajoute que le copropriétaire défaillant peut contester l’imputation de ces frais, notamment lors de la procédure de recouvrement des charges. Dans l’hypothèse où le tribunal juge la demande du copropriétaire bien fondée, il sera alors dispensé de ces frais de recouvrement qui devront être répartis entre les autres copropriétaires, c’est-à-dire mis à la charge du syndicat des copropriétaires. Le tribunal peut également accorder cette dispense de son propre chef. En effet, les tribunaux font une application généralement restrictive de l’article 10-1 et du caractère nécessaire » des frais de recouvrement. Ainsi, les tribunaux déboutent généralement les syndicats des copropriétaires de leur demande au titre de l’article 10-1 pour les frais d’avocat car prévus au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais d’huissiers car prévus au titre des dépens ainsi que pour les honoraires de suivi du contentieux facturés par le syndic. Sur ce dernier point, les tribunaux considèrent que le suivi d’un contentieux de recouvrement charge de copropriété fait partie intégrante des missions du syndic car le recouvrement des charges est un acte élémentaire de l’administration d’une copropriété. Le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique pour ces diligences mais cela ne caractérise pas la nécessité de ces frais qui devront rester à la charge du syndicat des copropriétaires. En conséquence, si l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est une exception en ce qu’il prévoit de mettre les frais de recouvrement à la charge du débiteur avant toute décision de justice, le juge vient régulièrement apporter des limites à ce principe. L’apport jurisprudentiel de la Cour de cassation Dans un arrêt du 9 juillet 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue apporter des précisions concernant l’imputation des frais de recouvrement dans le cadre d’un recouvrement de charge de copropriété. Dans les faits, un syndicat des copropriétaires s’était vu débouter d’une partie des frais de recouvrement mis à la charge d’un copropriétaire défaillant. Le syndic avait donc imputé ces frais sur les comptes de la copropriété. Après un changement de syndic, le syndicat des copropriétaires s’était retourné contre son ancien syndic afin de contester l’imputation de ces frais sur ses comptes et afin que l’ancien syndic prenne ces frais à sa charge en invoquant une faute de gestion. En première instance, le Tribunal avait jugé bien fondé la demande du syndicat des copropriétaires qui considérait que le syndic avait commis une faute de gestion en exposant inutilement les copropriétaires à des frais de recouvrement. L’ancien syndic devait donc supporter la charge de ces frais de recouvrement s’élevant à la somme de euros en le remboursant au syndicat des copropriétaires. La cour de cassation est venue contredire cette décision en indiquant que le tribunal n’avait pas donné de base légale à sa décision en ne caractérisant pas la faute de gestion. Cet arrêt vient confirmer que les frais de recouvrement ne pouvant être mis à la charge du copropriétaire défaillant devront être supportés par l’ensemble sauf faute caractérisée du syndic dans sa gestion du recouvrement des charges. Comme nous l’avons rappelé précédemment, le recouvrement des charges est un acte élémentaire dans la gestion d’une copropriété. Il sera donc difficile pour un syndicat de copropriétaire de prouver une faute de gestion du syndic parce qu’il l’a exposé à des frais dans le cadre d’une procédure. Nous pouvons légitimement penser que cette faute de gestion soit caractérisée lorsque le recouvrement des charges ne nécessitait pas de frais supplémentaires, par exemple dans le cas où un protocole d’accord venait d’être signé avec le débiteur et que celui-ci était respecté. Cela peut également être le cas lors d’une erreur dans le compte de copropriété du débiteur règlement en attente d’être imputé sur le compte ou oubli d’imputation. En définitive, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et cette jurisprudence confirment que les frais de recouvrement devront être mis à la charge du syndicat des copropriétaires qui en sera débouté dans le cadre d’une procédure. [1] Cass. 3e civ., 9 juill. 2020, n° Recommandations du cabinet BJA Afin de se prévenir d’être débouté du paiement des frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic doit démontrer toutes les diligences entreprises dans le cadre du recouvrement des charges afin de justifier les frais engagés. En somme, l’ensemble des courriers de relances et de mises en demeure doivent être versés aux débats ainsi que les factures de suivi du contentieux. Afin de préserver les rapports avec le syndicat des copropriétaires, il conviendrait également de prévenir le syndicat des copropriétaires des procédures judiciaires engagées à l’encontre des copropriétaires de l’immeuble. La nécessité de garantir aux personnes handicapées un droit d’accès effectif aux équipements collectifs a été reconnue par la loi d’orientation du 30 juin 1975, suivie de la loi du 10 juillet 1987 et de la loi sur le Handicap du 11 février 2005. Plus particulièrement en matière de copropriété, cette reconnaissance se traduit par la réglementation des constructions à usage d’habitation ainsi que par l’élargissement, en faveur des personnes handicapées de la possibilité d’effectuer des travaux modifiant les parties communes. Le décret n° 2017-688 du 28 avril 2017 relatif aux places de stationnement adaptées dans les parties communes donne l’occasion de faire le point sur l’effectivité de ces mesures. Les dispositions concernant la construction des immeubles neufs. Ce sont le décret du 17 mai et l’arrêté du 1er aout 2006[1] qui précisent les aménagements d’accessibilité requis au sein des bâtiments d'habitation collectifs neufs. Depuis le 1er janvier 2007, les constructeurs ont ainsi l’obligation de prévoir, sur le nombre total de places de stationnement prévues pour les occupants, un minimum de 5 % de places adaptées aux personnes à mobilité réduite, mais sans obligation d’affectation aux parties communes. De même, s’il est prévu des places réservées aux visiteurs au minimum 5 % d’entre elles doivent être adaptées aux visiteurs à mobilité réduite. En pratique, les places réservées aux occupants sont des lots privatifs et l’absence de texte imposant aux copropriétés de prévoir des places de parkings visiteurs, ne garantit pas aux personnes handicapées autres que les copropriétaires ou leurs ayant droits, de pouvoir bénéficier de places adaptées. Néanmoins l’ordonnance du 26 septembre 2014[2] applicable aux constructions dont le permis a été accordé après le 1er janvier 2015 est venue pallier cette carence en ajoutant un II à l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965[3] qui impose désormais au règlement de copropriété de prévoir qu'une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l'obligation d'accessibilité définie à l’article L. 111-7-1 du code de la construction et de l’habitation soit incluse dans les parties communes, le premier alinéa de l'article 1er du décret du 17 mars 1967[4] ayant été à son tour complété en ce sens par le décret du 8 novembre 2016[5]. Le décret d’application n° 2017-688 du 28 avril 2017 détermine les conditions et modalités selon lesquelles ces places adaptées devront être louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété est titulaire de la carte de stationnement prévu à l’article L. 241-3 3° du code de l’action sociale et des familles. Désormais pour les immeubles dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2015, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivant l’entrée en vigueur du décret soit le 29 avril 2017, la décision de mise en location de la ou des places de stationnement adaptées dans les parties communes et la fixation des conditions de cette location. À la suite de la communication de la décision de mise en location qui doit intervenir dans les trois mois de la tenue de l’assemblée, un des occupants peut peuvent demander à bénéficier de ce droit de priorité. En cas de pluralité de demandes, la place est attribuée en priorité à la personne ayant effectué la première demande reçue, le syndic doit alors conclure un contrat de location avec le bénéficiaire prioritaire dans le mois suivant la réception de la demande. Les dispositions relatives aux immeubles existants Certaines mesures existent pour faciliter l’adaptation des logements occupés par des personnes en situation de handicap, qu’il s’agisse du copropriétaire occupant ou de son locataire. Le copropriétaire handicapé, comme tout copropriétaire est en droit d’effectuer sur ses lots tous les travaux qu’il souhaite et à ses frais. Ce n’est qu’en cas d’atteinte aux parties communes qu’il devra obtenir l’autorisation de l’assemblée générale. A ce titre, l’article 59 de la loi dite ALUR » n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, modifie les règles de majorité. Désormais, la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 suffit pour l'autorisation donnée aux copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées qui affectent les parties communes. Cette autorisation ne devra pas entraîner de rupture d’égalité entre les copropriétaires sous peine d’annulation de la délibération[6]. En cas de décision défavorable le refus s’imposera en raison de son caractère définitif, sauf au copropriétaire à saisir le tribunal dans les deux mois, le plus souvent sur le fondement d’un abus de majorité ; En outre , il faut rappeler que la mise en œuvre de ces droits se heurte non seulement au principe de la souveraineté » des dispositions du règlement de copropriété notamment concernant l’usage des parties communes mais aussi à celui solidement établi selon lequel toutes les décisions d’assemblée générales doivent recevoir application tant que leur caractère illicite n’a pas été reconnu par le juge ainsi que la cour de cassation vient de le rappeler ; Civ., 3e, 9 juin 2016, n° 15-15112, les juges ne pouvant, même par le biais d’un contrôle d’opportunité, se substituer à l’assemblée générale. Le locataire handicapé pourra quant à lui si son bailleur ne le fait pas, contester par voie oblique la décision de refus et tenter d’obtenir une autorisation judicaire. On sait par ailleurs que si en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer à ce que son locataire réalise des travaux d’aménagement de son logement, en revanche, en vertu de l’article 7 f de la loi, le locataire ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord du bailleur qui peut exiger en fin de bail la remise des lieux dans leur état d’origine. Ce régime a été modifié par la loi n°2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement et son décret d’application n°2016-1282 du 30 septembre 2016. S’il est ainsi instauré un régime d’autorisation tacite à défaut de réponse du bailleur dans un délai de 4 mois suivant l’avis de réception de la demande, pour la réalisation des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap constituant des transformations, ces travaux sont limitativement énumérés à l’article 1 du décret et pourront se heurter au même refus de l’assemblée des copropriétaires s’ils touchent aux parties communes. En conclusion, on voit que les mesures en faveur des personnes handicapées en matière de copropriétés peuvent être difficiles à mettre en œuvre à défaut notamment d’approche globale du législateur. La grande diversité des situations relèvera donc le plus souvent de l’appréciation souveraine du juge du fond dans la limite des dispositions législatives sus décrites et des initiatives procédurales qui seront prises. [1] Décret n°2006-555 du 17 mai 2006 - Arrêté du 1er août 2006 fixant les dispositions prises pour l’application des articles à du CCH, abrogé par l’arrêté du 24 novembre 2015 à compter du 1er avril 2016 [2] Ordonnance n°2014-1090 du 26 septembre 2014 / Loi n°2015-988 du 5 août 2015 ratifiant l’ordonnance n°2014-1090 [3] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 [4] Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 [5] Décret n°2016-1515 du 8 novembre 2016 [6] 3ème, 11 mai 2006, n° La distinction entre les différentes catégories de travaux La loi du 10 juillet 1965 n°65-557 distingue deux grandes catégories de travaux - Les travaux d'entretien, de réparation, de réfection des parties communes et d'équipements communs rendus nécessaires pour assurer la conservation de l'immeuble en bon état caractère obligatoire pour le syndicat. Ce dernier a pour mission d'assurer la conservation de l'immeuble sous peine d'engager sa responsabilité article 14 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. - Les travaux d'amélioration caractère facultatif. L'assemblée générale des copropriétaires est libre de décider dans le respect des conditions prescrites par la loi Le syndicat est seul compétent pour décider l'exécution de travaux sur les parties communes de l'immeuble, qu'il s'agisse d'entretien ou d'amélioration Cour d’Appel de Paris, 29 mars 2000 La qualification des travaux est une question de fait souverainement appréciée par les juges du fond Civile 3 10 juillet 1967. I/ Les travaux d’entretien Les travaux de maintenance article 45 du décret du 17 mars 1967 Les travaux de maintenance sont approuvés globalement par l’assemblée générale dans le vote du budget prévisionnel annuel article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ce sont des travaux d'entretien courants comme par exemple - l'entretien des canalisations communes CA Toulouse, 15 févr. 1999, - la remise en état de fonctionnement de la minuterie CA Paris, 12 nov. 1997, - l'aménagement du local du gardien pour le mettre aux normes modernes Civile 3 13 déc. 1977 Les travaux destinés à prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ou à remplacer cet équipement lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent. Sont également assimilées aux travaux de maintenance les vérifications périodiques des éléments collectifs ascenseur… imposées par la réglementation en vigueur. Les travaux hors maintenance article 44 Ils doivent être décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité simple de l'article 24 de la loi Les travaux qui entrent dans cette catégorie sont, par exemple – la réparation du gros oeuvre, comme la réfection de la toiture ou l'étanchéité de la toiture-terrasse Civile 3 25 mars 1992 ou des balcons Civile 3 10 octobre 1990 ; – les travaux d'entretien des façades de l'immeuble CA Paris, 29 mars 1991 ; – la réfection de la cage d'escalier CA Paris, 12 novembre 1997 ; – les travaux dans un couloir CA Paris, 31 août 2000; – le remplacement des garde-corps des balcons CA Paris, 22 juillet 2005 ; – la remise en état des planchers CA Montpellier, 19 juin 2007 ; Concernant le ravalement, par principe les travaux relèvent de l'entretien normal de l'immeuble. Mais d'autres travaux, exécutés à l'occasion de l'opération principale, peuvent constituer des améliorations. Lorsque le ravalement inclus certaines parties communes fenêtres, le règlement de copropriété prévoit que l'assemblée générale peut décider la réalisation d'un ravalement portant à la fois sur les façades de l'immeuble et sur les parties privatives qui s'y rattachent au titre des travaux d'entretien CA Paris, 19 mars 1997. La réparation ou la réfection des éléments d'équipement constituent des travaux d'entretien D. art. 44, 2° - chauffage collectif, ascenseur, climatisation. Sur la question du chauffage collectif, les tribunaux considèrent que dans la mesure où le remplacement des installations ou le recours à une nouvelle source d'énergie est la solution la plus rationnelle au plan économique, il s'agit de travaux entrant dans la maintenance de l'immeuble Civile 3 22 mai 1997. II/ Les travaux d'amélioration Les travaux prévus à l’article 30 de la loi 10 juillet 1965 ne peuvent être entrepris, sauf cas d’urgence, qu'à l'expiration du délai de recours de deux mois en annulation de la décision prise par l'assemblée général article 42 alinéa de la loi. Les travaux d’amélioration sont par exemple – la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants ; – l'adjonction d'éléments nouveaux ascenseur, climatisation… ; – l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ; – la création de locaux à usage commun. En effet, les travaux réalisés dans les parties communes doivent permettre - D’adapter les structures existantes de l’immeuble à de nouveaux besoins de la copropriété - De créer de nouveaux locaux à usage collectif ou des éléments d’équipement commun La loi prévoit deux conditions pour que les travaux soient considérés comme des travaux d’amélioration. Ils doivent - répondre au critère matériel de l'amélioration - être conformes à la destination de l'immeuble Le remplacement d'un matériel ou d'une installation par un autre plus perfectionné sera analysé en une amélioration CA Aix-en-Provence 13 mars 1997. Le remplacement d'un chauffage collectif défectueux ou vétuste par un chauffage individuel est considéré comme une amélioration Civile 3 13 décembre 1983. Le remplacement de l'installation d'origine devenue vétuste par l'installation d'un ballon d'eau chaude dans chaque appartement constitue une amélioration du fait des économies d'énergie occasionnées Civile 3 9 mai 2012 n° III/ Les autres catégories de travaux - Les travaux mixtes Il peut arriver que l’on soit en présence de travaux mixtes, c'est-à-dire des travaux de réfection à l'identique et d'autres qui apportent une amélioration. Dans ce cas, il faut intégrer l’ensemble des travaux réalisés soit dans la catégorie des travaux d’entretien, soit dans celle des travaux d’amélioration. Pour cela, il faut prendre en compte le caractère dominant des travaux. - Les travaux obligatoires en vertu de la loi L’article 25 e de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une catégorie de travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires. La réalisation de ces travaux ne dépend plus de la volonté du syndicat. L'assemblée générale se prononce simplement sur les modalités d'exécution des travaux à la majorité des voix des copropriétaires. - Les travaux nécessaires et urgents Ces travaux doivent être commencés d’urgence afin de sauvegarder l’immeuble. C’est pour cela que la loi permet au syndic de prendre les dispositions qui s'imposent, sans avoir à demander une autorisation préalable de l'assemblée générale. La décision d'exécuter des travaux peut, comme toute décision prise par l'assemblée générale, faire l'objet d'une action en nullité par un copropriétaire opposant ou défaillant dans les conditions prévues à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Joan DRAYAvocat à la Courjoanadray 76/78 rue Saint-Lazare 75009 PARIS tel

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